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棚改贫困山区城镇建设的新良机——关于我市棚户区改造情况的调研报告

| 招商动态 |2016-07-26

棚户区改造是党中央、国务院作出的重大决策部署,是惠及民生的民心工程、发展工程。2014年以来,市委、市政府认真贯彻落实中、省决策部署,科学高点规划,制定优惠政策,加强组织领导,市县聚力联动,全市棚改工作起步良好、推进有力、成效初显。2015年,市本级3个,商州区5个,洛南县2个,丹凤县3个,商南县4个,山阳县4个,镇安县5个,柞水县2个棚改项目全面启动实施,房屋征收、拆迁安置、资金筹措、工程建设等重点工作有条不紊向前推进。调研中,我们看到我市棚改工作有不少亮点,并有诸多启示。

“上天”“入地”寻空间

土地是商洛城镇发展的最大瓶颈。我市属“八山一水一分田”的国家级集中连片贫困区,山大沟深地少,特别是各县镇更是寸土寸金。受地理制约,山区城市建设不可能像平原地区那样摊大饼式发展。商洛城镇建设,空间在哪里?

向空中拓空间。镇安县张家巷棚户区改造项目位于县河新区张家巷6号(原和德市场),项目总占地面积6456平方米,拆迁居民377户,拆迁面积24077平方米。规划建设5栋地上建筑面积51235.20平方米的高层(其中安置房面积为48000平方米,商品住宅面积为3235.20平方米);骊珠路南段棚户区改造项目总占地面积5434.78平方米,征收房屋196户,拆迁面积13170平方米,拟建两栋地上建筑面积24639.33平方米的高层;电力塔材厂棚户区改造项目总占地4760平方米,拆迁面积12820平方米,拟建两栋18层、21层总建筑面积18180平方米的安置房,能有效解决300户群众住房问题。通过新建高楼,向空中要空间,节约了土地。

向地下延空间。柞水县体育场及周边棚户区改造(一期)项目位于县体育场(原柞水县中学操场),是城区广大市民从事文体活动和大型社会活动的主要场所。因资金缺,设施不配套,加之周边居民住房年久失修、破乱不堪,严重影响市容市貌,柞水县委、县政府根据《柞水县城总体规划》《柞水县旧城改造规划》,决定对原县中体育场及周边区域进行改造。该项目总占地面积13335平方米,规划建设地下负一层9699平方米的平战结合人防工程,可停放600多辆车的地下停车场。负二层是1.5万平方米的大型商业购物广场,顶层是1.5万平方米的大型文体活动广场和灯光球场。现体育场改造部分已竣工验收并投入使用。夜跑晨练的居民说:“体育场改造极大地方便了我们日常健身、购物、停车需求,让我们真切地感受到了党委政府的关怀和温暖。”

低变高腾空间。原柞水饭店位于柞水县临河路中段,房高四层,建筑面积3600平方米,酒店管理不善,房屋年久失修,加之周边居民住房低矮、破烂,影响县城形象,县委、政府决定拆建柞水饭店及周边住房,建设迎春小区。项目计划总投资1.2亿元,规划占地面积21625平方米,建筑面积188675平方米,建设一期3号住宅楼30层,1号、2号住宅楼26层,解决拆迁安置户215户,开发商品房1100户,商业综合服务面积17750平方米,棚户区道路、绿化等配套设施建设面积达13600平方米。小区项目土地利用率高,容积率为7.8,绿化、老年健身等配套服务设施齐全。已入住1号、3号楼棚改安置拆迁居民说:“棚改使我们告别了低矮陈旧的老房子,住进了宽敞明亮的洋房子,活得更有尊严了,工作生活更有信心了。”

多措并举找资金

我市各县区均为国家级贫困县,基本上都是吃饭财政。城镇建设特别是棚户区改造,更是花大钱的事情。县穷民不富,推进棚改,钱从哪里来?

紧盯政策“跑”资金。市委、市政府高度重视棚改工作,2015年新年上班第一天就召开了全市棚户区改造工作动员大会,成立了以市委书记任第一组长,市长任组长,分管市长和包抓项目的市级领导任副组长的棚改工作领导小组,建立了市级四套班子20多名厅级领导分别包抓中心城市十大棚改项目的工作机制。领导小组认真研究中省关于支持棚改工作的扶持政策,瞄准资金项目投向,主动跑省进京汇报工作,加强对接,最大限度地争取更多棚改专项资金,为县区和部门争取政策扶持、申办棚改项目资金铺平了道路。

完善手续“贷”资金。各包抓棚改项目建设的市级领导和市住建局、棚改办积极加强与省财政、国开行等金融部门的联系对接,强化项目包装策划,争取资金支持。各县区按照国开行的要求,积极办理贷款需要的“四项审批”手续,及时上报国开行预审。商州、商南、镇安等县区,主动与省建设厅、省国开行等单位对接,争取项目贷款额度。2014年全市共签订贷款合同项目20个,贷款金额35.17亿元,已到账资金18.5亿元;2015年省住建厅下达我市棚改计划项目28个,争取开行贷款支持项目20个,贷款额度48.44亿元;争取棚改专项补助资金1.9亿元;获得农业发展银行贷款支持项目9个,贷款额度28亿元。

市场运作“筹”资金。坚持政府搭台,企业唱戏的原则,积极探索创新,引进市场机制和理念,实行市场化运作,把棚改工程建设中的服务性、经营性配套设施,如小区超市、临街商业门面、幼儿园等向社会公开进行承包、租赁,争取社会资金参与。商州、洛南、丹凤、山阳等县区普遍与企业开发商签订协议,要求严格按工程设计标准施工,在确保安置房源建设质量的基础上,建设一定规模和数量的商品房向社会公开出售,募集建设资金,加快工程建设。市城投公司积极发行二期债券,筹集棚改资金6.9亿元,逐步解决了棚改项目自有资本金不足的问题。

以人为本惠民生

棚户区改造,涉及广大拆迁户的切身利益。可以说,群众的意愿决定着棚改工作的成败。为了调动广大拆迁户参与并支持棚改的积极性,各县区严格按照市委、市政府提出的“政府不得利、开发商得微利、群众得实惠”要求,将棚改工程真正办成了民心工程。

政府不得利。政府压缩支出,调整支出结构,把棚改作为重大民生工程,将基础设施配套纳入城镇公共设施建设。商州西街棚户区改造项目,房屋征收安置总投资达到了5.6亿元,其中征收费用就2.2亿元,回购安置房资金3.4亿元,政府不但将所有的土地出让金1.9亿元,用于项目的房屋征收和安置房回购,而且,在财政紧缩的状况下,由市区两级财政部门筹集了1.6亿元,专项用于安置房回购,妥善安置被征迁群众。2015年为了加快启动中心城市十大棚改项目,市政府筹集6000万元专项用于项目前期各项费用,确保了项目的顺利实施。

企业得微利。为了更多、更好的筹集棚户区安置房源,不断提高货币化安置率,同步有效盘活存量商品房,促进我市经济发展,实现棚户区改造的多重效益,按照中、省相关要求,市政府结合我市实际,出台了《商洛市中心城区棚户区改造项目异地安置选购商品房管理暂行办法》,将存量的商品房纳入棚户区改造项目的安置房源,由被征收户选择后,政府回购安置,对作为安置的商品房实行“一房一价”评估,其企业的开发利润控制在3%以内,这样,不但解决了棚户区改造新建安置房面积、户型制约,满足了群众住房多元化需求,提高货币化安置率,而且减少了重复投资,有效盘活了存量商品房,促进我市房地产市场健康发展。目前,我市已设立异地安置商品房选购中心,将3800余套区位优越、配套齐全的住宅小区商品房,作为备选房源供被征收群众选购。全市货币化安置率达到45.6%。

群众得实惠。为了保障群众合法利益最大化,市政府在政策制定时打出组合拳。首先,增加异地安置的面积奖励。对选择异地安置的,可分情况给予“1:1.1”“1:1.3”“1:1.5”等3种标准的面积奖励,鼓励群众选择异地安置,按此标准计算,100平方米的房屋,若选择异地安置,最高可置换150平方米的住房,充分提高了被征收户人均住房面积,改善了居住条件;其次,提高货币安置的现金奖励。对选择货币一次性补偿的,在房屋评估价基础上再给予征收户30%货币奖励,据我们对已实施项目签订协议测算,被征收房屋的货币补偿达到了每平方米3250元,基本接近本地商品房销售的平均价格,提高了群众的实际利益,解决了因历史原因造成的房产纠纷或住房宽裕等不同需求,得到了被征收户的支持;第三,制定区域基准价让利群众。为了让棚户区改造群众“搬得起、住得好”,市政府委托专业的房产评估公司,评估出台了棚改区域基准价,一类区域的基准价达到3154元,二类区域的基准价达到2865元,三类区域的基准价达到2589元,基准价起到了选购商品房安置的调节作用,对选购的商品房低于被征收房屋区域基准价的,将价格差通过现金补偿给被征收户,解决了房屋的装修费用,真正让利于民。通过以上政策的出台,棚户区群众得到了实惠。用一些拆迁户的话来说,“原来烂房子,现在好房子。如厕不出门,运动有小区。以前羡慕人,如今人羡慕”。

发人深省启示多

实施棚户区改造,是十八大以来新一届党中央领导集体关于推进新型城镇化作出的重大决策,也是一项利国利民的重大民生工程。我市一年来的试点实践,初步探索出了一条山区城镇棚改的新路子,诸多成功的经验做法给人以深刻的启示。

因地制宜,立体发展,是山区县棚改的必由之路。我市六县一区均属于山区城市,城市建设用地严重不足,加之国家对耕地的保护红线不能突破,造成城市扩展空间有限。那么如何实现城市有限建设用地的集约、节约利用,是城镇化建设的一个主要命题,棚户区多属于城市老城区或城郊结合部的城中村,其原建筑多为低层房屋(三层以下),特点是房屋面积小、占地面积大,一定程度上造成了土地的浪费,因此,对山区县加快棚户区改造,采用立体发展的模式,才能够充分盘活城市土地,实现土地利用最大化,为城市发展提供足够的空间。只有严格落实中省棚户区改造规划要求,“高层建筑规划容积率不得高于3.5,多层建筑规划容积率不得高于1.5”,才能实现棚户区改造促进城镇化建设的目标。

政府主导,市场运作,是山区县棚改的必然选择。棚户区改造关乎到广大人民群众的切身利益,也关系到城市发展的宏伟蓝图。实施主体不对、运作方式不当,会引发侵害群众合法权益事件的发生,影响社会的和谐安定。因此,棚户区改造的实施主体必然是政府,采用市场运作模式,能够切实保障广大人民群众的合法权益,得到群众的广泛认可和支持。那么,什么是政府主导?就是棚户区改造项目设立、房屋征收、建设管理,均由政府牵头组织实施,才能实现棚改项目“科学性、规划性、公共性”的三统一。什么是市场运作?就是坚持以市场为导向,实施房屋征收补偿,同时,要采用招商引资方式吸引社会民间资本参与棚户区改造项目建设,解决棚户区改造投入大、筹资难的问题。

以人为本,尊重民意,是山区县棚改的必须遵循。加快实施棚户区改造,是党中央、国务院实施的一项惠及人民群众的民生工程,坚持“以人为本”是棚户区改造的基本原则,也是工作的出发点和落脚点。因此,要按照相关程序,科学制定征补方案,并面向社会公开征求意见,工作中要因地制宜,结合实际,活用政策,将群众利益放在首位,棚户区改造项目才能“拆得动、建得快”。群众是朴实的,他们不患寡、只患不均,因此,在房屋征收时要做到“一把尺子量到底、一碗水端平”,并坚持公开、公平、公正的原则,才能得到群众的拥护和支持。同时,安置房建设时要实行三严格,即“严格执行基本建设程序、严格建筑材料验核制度、严格国家工程质量标准”,才能将这一民生工程办到群众的心坎上,得到绝大多数群众的拥护和支持。

通过调研我们深切感受到,棚户区改造,是山区贫困县城镇建设发展的重大良机,也是潜力之所在,希望之所在。只要我们抓住机遇,总结成功经验,推广成熟做法,建设绿色现代、开放和谐、文明宜居的幸福美丽商洛的目标必将早日实现。

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